Có nên mua nhà, đất bằng vi bằng?

Có nên mua nhà, đất bằng vi bằng?

Khi các văn phòng Thừa phát lại mọc lên ngày càng nhiều, người dân cũng trở nên quen thuộc hơn với vi bằng. Tuy nhiên, không ít người đang hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng nên chấp nhận mua nhà qua văn phòng thừa phát lại mà không biết điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

1. Vi bằng không có giá trị như Hợp đồng công chứng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020 của Chính phủ, vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Vi bằng khác hoàn toàn với công chứng. Bởi công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Điều 36 Nghị định 08/2020 của Chính phủ cũng khẳng định:

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vì vậy, khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

2. Rủi ro khi mua nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu qua vi bằng

Đầu tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên (đăng ký biến động đất đai) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Ngoài ra, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký biến động;- Bản gốc Sổ đỏ;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ (Đăng ký biến động đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghĩa là, nhà, đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó…

3. Rủi ro khi mua nhà, đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thông qua vi bằng

Trước tiên, việc mua bán nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất , bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro và không phù hợp với quy định của pháp luật và dễ xảy ra tranh chấp, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ nhà, đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mà không chắn có thể đòi lại được tài sản.

Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ.