Làm thế nào để hạn chế rủi ro đầu tư bất động sản blockchain?

Hỏi: Hàng rào pháp lý trong đầu tư bất động sản đang tạm thời hạn chế pháp nhân nước ngoài đầu tư bất động sản. Blockchain đang là công nghệ mới để giải quyết khúc mắc đó. Nhưng mặt pháp lý cần lưu tâm gì cho những đơn vị tiên phong để không rơi vào những trường hợp không mong muốn?

Căn cứ pháp lý:

Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Ý kiến pháp lý:

Hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp: Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gổm:[1]

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đât được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện:

Không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó.
Đối với nhà, công trình xây dựng, không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.

Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu

Theo quy định tại điều 161 Luật nhà ở năm 2014, các đối tượng gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho , nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%.[2]

Nguy cơ bị thu hồi đất: đối với các dự án hình thành trong tương lai chưa đáp ứng các điều kiện tiến hành dự án hoặc không thể hoàn thành dự án theo đúng thời hạn và bị thu hồi đất.

Xu thế kinh doanh bất động sản blockchain tại Việt Nam

Hình thức Blockchain bất động sản chính là việc chia nhỏ để bán và người mua mua chung bất động sản.

Ví dụ:

Một bất động sản được định giá 4 tỉ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời.
Một mảnh đất có giá khoảng 3 tỉ đồng sẽ được chia nhỏ khoảng 1.000 phần, tương ứng với các token gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng. Sổ đỏ của bất động sản sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem bất kỳ lúc nào. Khi nhận được yêu cầu mua đơn vị phát hành sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư, tiến hành bỏ phiếu quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán.

Việc mua chung bất động sản được pháp luật Việt Nam hiện nay công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung đối với bất động sản. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản:

Thứ nhất, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, theo Điều 439 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Thứ ba, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ưu thế khi kinh doanh bất động sản blockchain:

Đầu tư bất động sản với vốn nhỏ, linh loạt, thu hút nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ
Không giới hạn quốc tịch nhà đầu tư
Không Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Không giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu

Rủi ro dưới góc độ của người mua:

Một là vấn đề quyền sở hữu đối với bất động sản.

Giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, nhưng Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản, không mang tên người mua. Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token) đứng tên hoặc chính doanh nghiệp bán token đã mua và sở hữu đối với bất động sản đó. Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành còn tranh cải về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý Giấy chứng nhận quyền sở hữu ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.

Hai là vấn đề quản lý bất động sản: trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.
Ba là quyền định đoạt đối với bất động sản

Theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.

Bốn là vấn đề định giá bất động sản:

Vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.

Năm là, chưa có cơ chế điều chỉnh đối với việc kế thừa, chuyển giao đối với token của chủ sở hữu khi ly hôn, chết, hoặc mất năng lực hành vi.

Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi do là vô cùng lớn đới với pháp luật hiện hành.

Rủi ro dưới góc độ của đơn vị phát hành:

Nguy cơ bị thu hồi đất: đối với các dự án hình thành trong tương lai chưa đáp ứng các điều kiện tiến hành dự án hoặc không thể hoàn thành dự án theo đúng thời hạn và bị thu hồi đất.
Thay đổi chính sách phát luật: Bất kỳ lúc nào, Nhà nước Việt Nam cũng có thể ban hành văn bản cấm tất cả các hoạt động liên quan đến giao dịch Blockchain và coin.
Chính sách về thuế: Bất kỳ lúc nào, Nhà nước Việt Nam cũng có thể ban hành văn bản đánh thuế đặt biệt hoặc truy thu thuế đối với các hoạt động liên quan đến giao dịch Blockchain và coin.
Chưa có cơ chế quy định về việc kế thừa, chuyển giao đối với token của chủ sở hữu khi ly hôn, chết hoặc mất năng lực hành vi.

Kiến nghị, đề xuất:

Để hạn chế các rủi ro trên và bắt kịp xu thế đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài có thể:

Xây dựng nội dung hợp đồng liên quan đến việc hợp tác đầu tư, mua chung bất động sản blockchain phù hợp, bảo đảm tính pháp lý.
Có cơ chế quản lý bất động sản phù hợp, không làm giảm giá trị bất động sản trong thời gian quản lý.
Có cơ chế để người mua thực hiện quyền chọn bán bất động sản công khai minh bạch cong bằng và phù hợp, ví dụ chỉ rõ quyền biểu quyết của các khách hàng sở hữu token có tỷ lệ quá cao hoặc quá thấp đối với bất động sản đó.
Hạn chế mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Đăng ký website mua bán token liên quan đến bất động sản blockchain nếu có thể.
Công khai nội dung hợp đồng, các điều khoản chính sách liên quan đến việc mua bán token ở nơi dễ thấy và nhận biết tại nền tảng mua bán, trao đổi token.
Có cơ chế đề người dùng đồng ý các chính sách của nền tảng và xác nhận lại nội dung giao dịch trước khi giao dịch trên nền tảng.
Cảnh báo các rủi ro trong quá trình giao dịch và sở hữu token để người dụng nhận biết và chấp thuận rủi ro khi thực hiện giao dịch.

[1] Khoản 2 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

[2] Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LegalTech.

Tin liên quan: