Ngày 06/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02”). Nghị định 02 có hiệu lực kể từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”). Nghị định 02 phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020, các văn bản hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 và có nhiều nội dung mới, nhiều quy định điều chỉnh so với Nghị định 76 nhằm tạo ra tính thống nhất, đồng bộ cao hơn trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có kiên quan khác. Theo đó, một trong những điểm đáng chú ý đó là các hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”) bắt buộc phải lập theo mẫu quy định tại Nghị định 02.
1. Các mẫu hợp đồng áp dụng trong KDBĐS
Tại Điều 6 Nghị định 02 quy định về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này, bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác;
- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.
(Sau đây gọi chung là “Hợp đồng mẫu”)
2. Một số vấn đề pháp lý về Hợp đồng mẫu
-
Tính bắt buộc
Trước đây nghị định 76 quy định việc áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong KDBĐS là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 6 Nghị định 02 đã quy định rằng các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất đông sản và chuyển nhượng dự án bất động sản “phải lập thành hợp đồng theo mẫu”, tức việc sử dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản đã mang tính bắt buộc. Quy định bắt buộc này giúp cơ quan chức năng quản lý về mặt giao kết hợp đồng theo hướng hạn chế các loại Văn bản thỏa thuận hay Hợp đồng nguyên tắc cho mục đích mua, thuê, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng không được quy định theo pháp luật về KDBĐS. Bên cạnh đó, bảo vệ khách hàng của các dự án KDBĐS về nhà ở, như bảo vệ các bên mua, thuê mua nhà ở, bởi họ khó có thể thương lượng các điều khoản trong hợp đồng về kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư.
-
Đối với mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú
Thông qua các quy định về Hợp đồng mẫu về mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú tại Nghị định 02, nhận thấy, Chính phủ đã từng bước công nhận “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Nhưng cần lưu ý căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được giao dịch mua bán/bán phải thuộc Dự án/Toà nhà có mục tiêu bán, cho thuê được duyệt trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế của dự án theo các quy định về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch (Điều 1 Mẫu 02 kèm theo Nghị định 02). Tuy nhiên, Nghị định 02 chưa hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến các sản phẩm kết hợp này như các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất của Luật Đất đai đối với dự án kết hợp lưu trú này, cùng với việc hoàn thiện các quy chế quản lý vận hành tòa nhà có căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng để bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia trong các giao dịch hợp đồng này.
-
Vẫn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu
Theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cụ thể: Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Do đó, chủ đầu tư phải sử dụng các mẫu hợp đồng được quy định trong Nghị định 02 và phải đăng ký mẫu hợp đồng này tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.
Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LegalTech.
