NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi có nhu cầu chuyển nhượng, hoặc nhận chuyển nhượng quyền và bên chuyển nhượng cần đặc biệt lưuý khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .Cụ thể là những vấn đề sau:

  1. Để sang tên quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Điểm a, khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định :

” Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

  1. a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguời sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo khoản 1, Điều 2, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cấp;

Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

  1. Phí Công chứng

Điều 66, Luật Công chứng 2014 quy định:

“ 1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

  1. Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng…”

Như vậy, pháp luật không quy định cụ thể bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải đóng phí công chứng, do đó việc đóng phí sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.

Về mức phí công chứng, điểm a1, khoản 2, điều 4, Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định như sau: “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.”. Cụ thể theo bảng dưới đây:

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
  1. Chứng thực hoặc Công chứng có giá trị tương ứng đối với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy có thể Công chứng và Chứng thực có cùng giá trị pháp lý đối Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

  1. Địa điểm tiến hành công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở đâu?

Điều 42, Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng Hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau :” Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Như vậy, địa điểm mà các bên tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải trong phạm vi địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Đối với việc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 5, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP. quy định “Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;” thuộc thẩm quyền và trách nhiệm của Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp Xã)

  1. Trường hợp quyền sử dụng đất được sở hữu bởi nhiều người

Khoản 2,Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định “2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, trong trường hợp quyền sử dụng đất được sở hữu bởi nhiều người, thì tên của những người chung quyền sử dụng đất sẽ cùng được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và để Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có hiệu lực, thì tất cả những người có tên trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc người đại diện theo uỷ quyền của họ phải ký tên vào Hợp đồng.

Quy định trên được hướng dẫn cụ thể bởi Khoản 5, Điều 14, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau :”Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

  1. Thời hạn đăng ký biến động thay đổi chủ sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định rằng “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy,trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai.

Để biết thêm chi tiết xin mời liên hệ với Legal tech để nhận tư vấn về thủ tục Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nhanh nhất